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住房抵押贷款养老体系诌议

来源:中国期刊网位置:哲学社会时间:13-05-28 08:40

中国以房养老实践的困局及原因分析

(一)以房换养2005年,南京汤山温泉留院老年公寓推出我国最早的以房养老模式,其规定在南京拥有60平米以上产权住房的60岁及以上老人,可将其房产作抵押,并进行公证后入住养老院终生免交一切费用;房屋在老人去世后归养老院所有。由于我国信用机制尚不完善,老年人无法明确了解民营养老机构的信用情况和履约能力,若养老院破产,老人的生活将无从保障,此模式在历时两年后最终夭折。

(二)售房返租2007年,上海允许65岁以上的老人将自有房屋卖给公积金中心,再进行回租,租期由双方约定,租金按照市场价格执行,售房款除支付租金外可用来养老。这种模式由于政府机构的参与,得到了较多的关注。但这一模式要求申请人将其房屋的所有权出让给公积金中心,自己只能以租房的形式保留使用权。由于多数老年人和其子女对产权的敏感性,所以这一模式推出后申请者寥寥无几,最终被迫停止。从根本上看,此模式并未真正化解老人长寿风险,只将风险转嫁给了公积金中心,售房后如果老人缺乏合理的资金使用规划,反而会加剧其风险。

国外住房反向抵押贷款运作经验及一般规律

(一)美国美国早期的住房反向抵押贷款一般由较小的贷款机构发起并实施,发展极其缓慢。1987年,国会设立了房产价值转换抵押贷款(HECM)示范项目,联邦住房局(FHA)为其提供风险担保。1989年,FannieMae出资购买了所有合格的HECM贷款,为其构建了一个二级市场,增加了此贷款的流动性。此后,反向抵押贷款得到了迅速的发展。[10]当前美国市场上主要有三种住房反向抵押贷款产品[11],如表1所示。美国住房反向抵押贷款有如下特点:一是贷款的开办机构多样,以政府机构提供为主,也有私营机构,商业、保险公司等机构参与实施;二是对借款人有要求:年龄在62周岁及以上老人,拥有独立产权并作为其永久住房,该房屋为非抵押状态;三是贷款额度主要由借款人的年龄、贷款利率和房产价值来决定,并按地区和年度设定了上限,且贷款的支付方式灵活,可以一次性支付总额、终身支付、定期支付,在信用额度内随时支付,或者这几种支付形式组合;四是偿还方式灵活,在贷款期限结束后,根据合约由贷款机构将抵押的住房收回变现,偿还贷款本息,也可由借款人或其继承人偿还贷款本息,将房屋赎回;五是贷款机构可将反向抵押贷款通过二级市场融资,进行风险分散。

(二)反向年金抵押贷款(ReverseAnnuityMortgage)、信用额度反向抵押贷款(LineofCreditReverseMortgage)和固定期限反向抵押贷款。加拿大的住房反向抵押贷款主要由一家私营机构CHIP提供,由专业顾问、理财师、师、中介服务商和加拿大的主要6大银行完成分销。加拿大没有出台专门的,贷款机构统一由国家金融机构监管局监管,推销人员也必须持证上岗。从运作模式上看,加拿大的住房反向抵押贷款属于完全市场商业运作,没有政府参与。

(三)英国英国早期的住房反向抵押贷款被称为房产价值释放机制(ERM)。这类产品缺乏“无追索权保证”条款,老年人在签约后得到一些债券来代替现金。贷款机构将资金进行投资,在经济繁荣时,债券持有人可获得大量收益,但后来由于英国经济衰退,债券价格暴跌,使持有ERM债券的老年人不仅没能获得收益,反而使其债务进一步增加[12]。此后英国政府废除了此业务,并出资进行了赔偿,但仍有个案没能圆满解决,致使多年之后,不少老年人对此类产品仍心存排斥。2001年4月,英国政府又重新制定了新的资产释放计划,并安排了巨额预算支持。当前英国住房反向抵押贷款包括占市场比重较大的终身抵押贷款(LifetimeMortgages)和房屋转换计划(HomeReversion)两大类。英国没有专门针对住房反向抵押贷款的,但其他法规的部分内容对此类产品可起到约束作用,如1974年颁布的《消费者信用法案》对贷款金额在2.5万英镑以下的贷款机构的披露、贷款费用、借款人权利等内容进行了规定。抵押贷款委员会制定的会员作业守则对贷款金额在2.5万英镑以上的贷款人必须履行的职责进行了限定[13]。

(四)日本日本引入反向抵押贷款首先采用的是试点制。在政府支持下最初有13家市政和福利机构提供此产品,后经批准8家银行也加入其中。目前日本的住房反向抵押贷款分为政府参与型和民营机构参与型两大类[14]。1,政府参与型反向抵押贷款。此类产品根据地方政府参与程度不同,又可以分为政府直接融资方式和政府间接融资方式。政府直接融资方式,是指政府机构直接经营反向抵押贷款,由所属的行政机构直接融资给借款人。政府间接融资方式,是指政府机构不直接经营反向抵押贷款,在地方政府设立窗口受理本地居民的申请,然后把申请书转给银行,由政府机构在银行和借款人之间进行调节,最终由银行将款项贷给借款人,贷款风险由银行承担。2,民营机构参与型反向抵押贷款。日本的许多民营机构也推出了各自的住房反向抵押贷款产品,可分为两大类:一类是由银行、信托公司等金融机构经营的反向抵押贷款产品。主要做法是由借款人用自己的房地产作抵押,向经办机构申请贷款,在贷款额度内以年金方式领取或随时按需领取,支取部分定期结算利息,未领取部分不计利息。在借款人去世后,用售房款偿还贷款本息,剩余部分交还借款人的继承人。另一类是房地产公司经营的“城市规划再开发”和“住宅重建”项目。主要做法是老人用房产作抵押,可以从房地产公司得到资金用于重建住宅,改善其居住条件,在老人去世后,用售房款偿还本息。

(五)国外发展的规律分析从上述几个国家的发展情况,可以发现每个国家既形成了各自鲜明的特色,其中也包含了一些共性的规律,这些经验对于我国或其他准备引入的国家,具有重要的借鉴意义和启示。第一,反向抵押贷款的发展离不开政府的支持。住房反向抵押贷款不仅具有金融产品的特性,而且具有明显的社会属性,符合国家的政策取向。特别是在运作前期,如果没有政府的支持就会发展很慢。如在英国虽然反向抵押贷款起步并不晚,但因为产品设计的缺陷和政府长期未参与,至今人们对此项产品仍存戒心。政府在对国民的宣传、市场监管和法律法规的完善等方面起着重要的作用,这有利于反向抵押贷款的进一步发展。第二,产品设计的多样化。针对不同消费者的需求,各国都设计开发了多种反向抵押贷款产品。如美国根据借款者房屋价值的高低推出了三种档次的产品,日本不同的经营主体开发了各具特色的产品。第三,由点到面,逐步推广。各国反向抵押贷款的发展都经历了从不完善到成熟,从初级到高级,从试点到大规模推广的过程。尤以日本的发展经验特别值得我们借鉴,我国可先根据国情,选取房地产市场发展较完备的地区进行试点,总结经验,再逐步向全国推广。第四,强化风险控制和市场监管。反向抵押贷款是一项复杂的金融创新产品,不仅面临利率、房价、长寿、持续周期长等风险,而且参与主体较多,利益关系难以协调。申请人都是老年人,他们的抗风险能力相对较弱。因此,国外均十分重视风险控制和化的市场监管。美国为反向抵押贷款制定了专门的管理条例;加拿大由国家金融机构监管局监管,要求推销人员也必须持证上岗;英国由金融服务局负责监管。

构建我国反向抵押贷款运行机制的新思路

(一)反向抵押贷款运作的组织模式住房反向抵押贷款的运作模式可分为政府主导模式、完全市场运行模式与政府和市场相结合的中间模式。考虑到的负担和产品运作的专业性,我国反向抵押贷款完全依靠政府运作是不现实的。另一方面,我国的信用体系还不够健全,法律制度也不甚完善,老年人的抵抗风险能力不强,把这项事业完全交由市场运作,势必容易出现如产品设计不当,不法机构侵害老年人利益等诸多问题。英国就曾有过深刻的教训,其不良后果影响至今。市场运行为主,政府支持为辅的中间模式更为适合我国国情。既然是一种贷款,老年人通过抵押房产融资养老,而非由国家财政拨款或采取救济补贴的方式,这就决定了住房反向抵押贷款必须采取以市场运作模式为主。同时,此产品是用于养老,就必须考虑其社会保障的部分属性,因此政府的支持也必不可少。

(二)主办机构的选择与运作机制方案设计主办机构是反向抵押贷款的发起人,主要负责合同的拟订、产品、建立客户群资料库,发展和完善反向抵押贷款市场。反向抵押贷款的业务周期长,风险大,需要大量的前期资金,主办机构必须具有雄厚的资金来源,能够为借款人提供长期的现金流或所需的长期照顾服务。银行作为主办机构的运作模式,如图1所示:(1)拥有房产的老人向专业机构咨询,根据自身条件,向银行提出申请;(2)银行受理审核,委托专业评估机构进行房产估价,双方签订反向抵押贷款合同;(3)合同成立后,银行按约定为借款人提供养老资金,老人仍保留房产所有权,未来房屋的增值部分仍可由继承人获得;(4)合约到期后,老人或其继承人处置房产,用所得款项偿还前期贷款;(5)政府的主要职责是协助成立专业咨询和评估机构,监督银行业务办理是否合规,提供税费减免等政策优惠,收取担保费为主办方可能的损失提供担保;(6)银行可与保险公司合作,将借款人的长寿风险和房屋净值为负的风险通过支付保费转移给保险公司,解决其缺乏此类风险管理经验的问题;(7)银行可以信托其获得的房产抵押权,信托机构在所获取的抵押权规模足够大时,可通过发行化商品提升资产流动性及风险分散;(8)专业咨询机构应由法律、财税、不动产评估师等专业人员组成,为保持其对反向抵押合同的中立性,应由政府协助成立,强制申请人贷前咨询,充分了解反向抵押贷款的可能风险与相关政策,并对老人强制咨询的部分给予政府补贴。保险公司作为主办机构的运作模式,如图2所示:(1)老年人向专业机构咨询,根据其自身条件,选择是否参加此养老计划;(2)保险公司受理申请后,委托房产评估机构进行房产估价,双方签订住房反向抵押合同;(3)合同生效后,房产所有权转让给保险公司所有,保险公司按合约提供终身养老年金;(4)老人身故后,保险机构收回房产并授权资产管理公司进行处置,用所得资金偿还前期年金支出;(5)保险公司因取得房产所有权,合约期间应委托物业管理公司进行房产的维护和管理,以保证其正常使用功能;(6)政府主要对保险公司的核贷条件与运作流程进行审核和监督,提供税费减免等优惠政策,收取担保费为保险公司的可能损失提供担保,协助成立专业咨询机构且要求借款申请人强制咨询。社会养老服务机构作为主办机构的运作模式,如图3所示:(1)老年人向专业机构咨询,根据其自身条件向养老机构提出申请;(2)社会养老机构审查通过后,委托评估机构进行房产估价,双方签订正式合约;(3)合同生效后,老年人将住房所有权附条件转让给养老服务机构,养老机构按照约定为老人提供所需的照顾服务;(4)政府负责审核养老服务机构,保证合同订立的公正性,确保参与此方案的老人获得适当的照顾服务,收取担保费为养老服务机构提供担保;(5)养老机构通过与政府合作的方式获得相关资源,在政府协助下把受赠房产做抵押向金融机构申请贷款,以获得稳定的现金流;(6)养老机构可委托资产管理公司处理受赠房产,如发行证券化商品,拍卖房产偿还金融机构贷款等;(7)养老机构因取得了房产所有权应负责进行房屋的管理维护,可委托物业管理公司具体实施。

(三)借款人的选择借款人作为产品需求者,一般为拥有房产,且年龄达到最低申请要求的老年人,具体到我国,申请反向抵押贷款的老年人应具有以下特点:(1)年龄。申请时年龄太小不利于对未来寿命的估计和房屋未来价值的估计,年龄太大对老年人的生活保障起不到太大作用。现阶段美国的退休年龄为65岁,平均寿命78.2岁,申请人的最低年龄限制为62岁;日本的退休年龄为65岁,平均寿命82.1岁,对申请人的最低年龄也规定为65岁。中国的法定退休年龄为男60岁,女55岁,平均寿命74.83岁[15]。建议将借款人的最低年龄设定为60岁较为合适。(2)房产限制。我国房产价值低,且农村宅基地属集体所有,农民只有使用权,限制流转和抵押,所以农村还不具备发展住房反向抵押贷款的条件。相反,居住在城镇拥有房产的老人是潜在消费者,对申请人的住房建议满足以下几个条件:一是申请人应拥有其住宅房屋的全部产权,且无房屋贷款,也未向任何人或机构进行抵押或典当。二是房产的初始评估价值应在一定额度以上。这样做是因为如果房屋价值太低,扣除各种办理费用再折现后,实际拿到的贷款太低,对老年人起不到多少改善生活的作用,也不划算。另外,对房龄也应有一个上限要求,这是为了规避使用权即将到期给贷款机构带来的风险,因为我国《土地管理法》规定的最长住宅用地使用年限为70年,太老旧的房屋也不易变现。

(四)中介机构的参与住房反向抵押贷款的推行离不开中介机构的参与,主要包括信息咨询、房产评估、法律公正等机构。中介机构的广泛参与能起到对市场的监督作用,促进市场交易秩序的公平合法。其各自的主要作用如下:专业咨询机构:主要为借款人提供专业咨询服务,使老年人在做出决策前获得及时、客观的信息,充分了解产品优缺点以及借贷双方的权利义务。为确保信息的公正性,应借鉴美国经验,由政府牵头组建独立于贷款机构的信息咨询机构,并强制借款人进行贷前咨询,以获得的咨询证书作为申请条件之一。房产评估机构:在签订贷款合同前,以及在合同执行过程中,需要对房产价值进行评估。评估结果直接关系到借贷双方的利益,因此应选择与双方都无直接利益关系的专业房产评估机构承担评估业务,以确保双方利益不受侵害,避免纠纷。监管部门也应通过立法严格市场准入制度,同时加强管理,使房产评估机构公正、规范执业。法律公正机构:房产在个人财富中所占的比重很大,因此在签订反向抵押贷款合同时必须特别谨慎。较稳妥的做法是委托会计师事务所、律师事务所介入,保证借贷双方得到更详细、公正的信息,防止交易中的欺诈行为。物业管理公司、房产交易机构:贷款期限较长,在执行过程中需要房地产公司或其他维修机构对住房进行维护,保证其正常使用功能。当合同结束时,贷款机构需要通过在房产二级市场进行交易,将收回房屋变现。

(五)资产证券化住房反向抵押贷款具备实现证券化的特征:一是具有可预测的现金流,合同到期后,贷款机构可以将收回的房屋出售,用售房款偿还贷款本息;二是贷款均以住房作抵押,具有同质性,且价值高;三是借款人的规模较大,且具有分散性。待金融市场发展较完善时,我国政府可通过适当手段鼓励和引导住房反向抵押贷款证券化,使金融机构可以利用二级市场,实现资本的流动性、分散投资风险、获得资金支持,进一步推动反向抵押贷款业务的快速发展。

(六)在住房反向抵押贷款开办之初政府起了关键性的作用。因此,我国政府从开始就应介入。第一,对国民进行宣传倡导,促进传统养老观念的转变;第二,完善相关法律法规,对市场进行有效监管,保证市场有效安全的运行。目前,住房反向抵押贷款的推行可以援引的法规仅散见于《城市房地产管理法》、《个人住房贷款管理办法》、《城市房地产抵押管理办法》、《担保法》、《物权法》的相关内容。缺乏系统的、操作性强的法律法规,也是反向抵押贷款未能在我国推广的原因之一。委派或建立相应监管组织,起草如《住房反向抵押贷款管理办法(草案)》等相关法规,可以为今后此业务发展奠定法律基础;第三,建议由国家设立住房反向抵押贷款担保基金,统一向借贷双方收取担保费用,对借款人和贷款机构的可能损失进行补偿。这样做,一方面可以保证老年人在贷款机构破产时也可以拿到贷款,另一方面,若贷款本息额超过贷款到期时的住房价值,差额由担保基金补偿,避免贷款机构的损失。这对反向抵押贷款的开办机构和借款申请人,都会起到坚定信心和防范化解风险的作用。五结束语开展住房反向抵押贷款,以房养老在我国是一个全新的理念,涉及主体多,风险大,内容复杂,对它的研究是一个庞大的系统工程。住房反向抵押贷款能否在我国全面开展以及它的运行效果如何,将取决于相关金融机制的建立、法规制度的完善等多方面因素。另外,此产品的推行对我国长期奉行的“养儿防老”、财富代际传递等观念也是一个挑战。尽管如此,我们还是确信住房反向抵押贷款会对我国社会养老保障起到有益的补充作用,对活跃金融市场也能起到积极作用。

作者:张茜 任燕燕

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