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房产对经济的影响探索

来源:中国期刊网位置:农业科学时间:13-05-28 09:06

房地产泡沫对我国经济的影响包括:(1)房地产泡沫具有虚增社会财富的效应,过度的投机和市场价格超出经济基础条件决定的理论价格导致财富虚增,使得价格、财富具有极大的脆弱性。(2)房地产泡沫的风险效应表现为房产泡沫的存在使得资产变得脆弱,如果泡沫持续到一定程度,将会造成市场上的商品价格剧烈波动,者的资产缩水,房产囤积等现象将会出现。例如上世纪90年代初期,海南省的房地产市场就是一个典型的泡沫市场,之前的市场中的过度投机使得海南省的房地产出现了严重的泡沫。到90年代末,泡沫消退后出现了大量的空置房、停工项目等,不良资产倍增,给经济带来了严重的创伤!(3)房地产的泡沫膨胀,使得房产价格不断上升,吸引更多社会资金注入,会影响产业结构的协调性。市场上房产商品的销量上去了,会吸引更多的开发商进入,造成新一轮的经济增长,也带动了相关产业的发展!这样循环下去,整个产业链都被带动起来了,刺激相关生产资料部门扩大规模,过度投资。这样也就抑制了其他部门消费、生产的发展。(4)房产泡沫收入属于市场分配范畴,市场价格对均衡价格的偏离,扭曲了市场价格,即会产生无效率又损害社会公平的收入分配效应,导致收入差距进一步扩大和非收入增加。(5)房产的资本效应表现为,房产投机性泡沫的形成有庞大的资金作为支撑,当泡沫破灭时,资本的反向流动、出逃,对业会造成巨大冲击。我国房地产发展中,个人住房信贷几十倍增长,个人住房贷款比重较大,个人消费背负的贷款沉重;如果房地产投资过剩,所包含的金融风险就显现出来,是提供资金的最大机构,房地产泡沫的风险势必会影响到银行!

所以有必要对房地产建立相关监测机制和防范措施。对于房产泡沫的测度,除了从房地产的总体运行态势和房产与GDP的关系等宏观情况分析外,结合我国经济发展的具体实际,我们选取以下定量指标对房产泡沫进行检测:(1)从房产价格增长率/实际GDP增长率。虚拟经济是发展是以实体经济为基础的,因此用这个指标可以反映出房地产泡沫的扩张程度,指标越大,房地产泡沫化程度越高。(2)房价收入比。房价收入比反映的是居民家庭收入对住房的支付能力,比值月大,支付能力越低。市场中的房价收入比一直处于较高、上升状态,房产泡沫产生的可能性越高(。3)住房按揭款/居民月收入。住房按揭贷款居民月收入比这个指标,反映了信贷对居民住房信贷需求的支持程度,反映了居民对住房的消费水平,也体现了房地产泡沫发展及实现的程度。信贷对居民住房投资的支持程度越大,居民投入住房消费的程度越高,产生房地产泡沫的基础条件越好。(4)空置率系数进行定量检测。空置率是某一时刻空置物业面积与已有物业或新增物业的比例,尤其是在我国近期房地产投机严重和非市场力量主导的情况下,空置率来描述房地产泡沫程度的高低,更具有合理性。还可以综合下指标:房地产投资收益是否畸高,例如我国沿海房地产公司炒卖地皮,利润率竟达300%;房产转手率或成交额,转手率高或成交额不正常的显著增大,说明炒卖投机严重;地产投资是否过度;开发商的施工进度等进行监测。研究房产泡沫的目的就是为了防范泡沫现象给经济带来的损害。

对房地产泡沫经济的防范,从宏观层面要(1)优化产业结构,保持经济均衡发展。优化产业结构,增加投资机会,是从资金源头预防泡沫的有效措施;泡沫是市场价格发现机制失灵的表现,因而合理的市场交易产品有利于发现价格,及时释放资产价格失衡所形成的市场力,从而达到防范出现较大资产泡沫的目的。(2)加强金融监管力度。加强金融监管,提高金融机构的透明度,严格坚持披露制度,可以有效预防债权泡沫赖以发生的基础。(3)鼓励中小城市房地产发展。结合我国城市化和中部崛起、西部大开发的经济战略,鼓励中小城市房地产发展,一方面能够促进中小城市房地产和经济的发展,同时还能引导社会、资本资源从发达的沿海和大城市向这些地方的转移,缓解地产过热和局部泡沫问题。

从产业层面要(1)完善房地产市场体系和市场机制,严格控制市场。我国市场体系和市场机制不完善容易导致泡沫的产生,应尽快建立包括二级市场、三级市场和租赁市场在内的市场体系,减少政府的行政干预;可以借鉴香港地区的经验,滚动编制全国和个地区的土地供应计划,对每年土地供应量进行严控,将土地纳入招投标计划,严格执行。(2)鼓励中低价房,控制高档房产项目用地的供给,鼓励消化控制商品房,抑制房地产投机。政府应集中拿出一定量土地进行经济房建造,并鉴于行政干预中的寻租、腐败现象,改变补贴方式——实行“人头补贴”。同时,压低高档住房用地供给,严格审批。并通过税负、交易成本的经济手段实现抑制房产投机。(3)实现房产与经济的协调发展,要建立健全房产政策机制。盘活土地,完善土地供应办法;监控和发展房产金融,严格银行的房产信贷管理并加强对外资的监控;实施适当的房产业政策,实现有序竞争的居民,打破寻租性局部垄断的市场无效局面。有效监测、防范房产泡沫,维护房产业的良性发展,才能真正实现房地产业对我国经济发展的巨大带动和辐射作用。既能实现房产业与宏观经济的稳定、持续发展,也能实现“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜”的美好社会理想。

作者:董琦 单位:中国建设银行安阳分行河南

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