谈房地产的盈余管理策略

来源：中文期刊网位置：农业科学时间：13-05-28 09:06

案例分析

以往研究文献表明，避免亏损和避免业绩下降是公司进行盈余的普遍动机，同时，由于特殊的退市制度规定，避免被退市已成为上市公司进行盈余管理的动机之一。下面将以在上海交易所和深圳证券交易所上市的A股公司为例，研究一些上市公司如何利用性房地产进行盈余管理，以达到避免亏损、业绩下滑或被退市的目的。

为避免被退市改变后续计量模式。海南航空是一家以航空为主营业务的上市公司，该公司2007～2013年间与投资性房地产相关的年报数据如表3所示。公司2008年净利润-1588405000元，处于亏损状态，根据上交所和深交所的规定，如果2009年继续亏损，那么公司股票交易将被实行退市风险警示，这不仅会导致公司股价下跌，而且会引起监管部门的更多关注，对公司未来发展极为不利。因此，2009年海南航空有通过进行盈余管理避免亏损的强烈动机。2009年12月14日，海南航空召开董事会，审议并通过变更投资性房地产后续计量模式的决议，决定投资性房地产后续计量由成本模式改为公允价值模式，同时，将当年在建工程和自用房地产转为投资性房地产，使其持有的投资性房地产比原来增长28倍（4941854÷168701）。后续计量模式改变后，2009年投资性房地产公允价值变动给海南航空带来的收益为597743000元，是公司利润总额的1.23倍，如果公司没有在2009年底改变投资性房地产的后续计量模式，那么即使当年增加持有的投资性房地产，对公司当年净利润的影响也较小，2009年的利润将变为负数，公司将处于亏损状态。可见，海南航空于2009年通过改变投资性房地产后续计量模式，实现了扭亏为盈的目的。

为避免业绩下滑增加投资性房地产。是一家以房地产开发与销售为主营业务的上市公司，该公司2007～2013年间与投资性房地产相关的年报数据如表4所示。从表4可以看出，街2007～2013年每年的利润呈稳定增长态势。投资性房地产占公司资产规模总额的比例不大，但是却为公司利润平滑起到了重要作用。2008年3月17日，在金融街董事会审计委员会会议上审议通过了公司对投资性房地产采用公允价值记账的议案，该议案从2008年1月1日开始执行。从公司公布的2009年度年报的数据可知，公司将当年存货转为投资性房地产采用公允价值计量后，投资性房地产增值一倍多，带来的净收益为778431569元，占公司当年利润总额的40.60%，如果公司没有这笔收益，那么公司2009年的利润总额将变为1140697959元（1917461255-776763296），比2008年下降19.50%。从公司2013年的数据来看，公司当年增加了将近50%的投资性房地产，2009年因为投资性房地产公允价值变动带来的收益为1111427127元，占公司当年利润总额的38.63%，而扣除这笔收益后，公司2009年的利润总额将变为1765558966元（2876986093-1111427127），比2008年度下降30.23%。由以上分析可以看出，投资性房地产对金融街净利润的稳定增长起到了非常重要的作用。

为避免亏损减少投资性房地产。车城是一家多元化经营的股份有限公司，其2007年至2013年与投资性房地产相关的数据如表5所示。从表5可知，投资性房地产是金宇车城资产的重要组成部分，尤其自2008年开始，投资性房地产占公司资产总额的25%以上，同时，2008年10月22日监事会会议审议通过变更投资性房地产后续计量模式的议案，由成本模式改为公允价值模式，这一改变使得公司当年由于投资性房地产公允价值变动带来的损失为3335500元，但2008年公司的盈利状况良好，因此当年的净利润为正。2009年，投资性房地产公允价值带来的收益为21175965元，为当年利润总额的两倍，由此可以怀疑，金宇车城存在利用投资性房地产公允价值变动平滑利润的动机，否则，2009年投资性房地产如果按照成本计量，那么当年净利润将为负。进一步分析发现，2013年下半年开始，公司持有投资性房地产价格普遍下跌，为了降低投资性房地产公允价值变动损失对当年净利润的不利影响，公司于2013年将近一半的投资性房地产转入开发成本作为公司存货，同时将收取的资金占用费转为非经常性损益，使得企业的利润由亏损转为盈利。由此，通过增加或减少投资性房地产，公司达到了平滑利润、避免亏损的目的。

政策建议

修订投资性房地产准则。投资性房地产与自用房地产之间的转换以及对后续计量模式的选择，尽管并不影响公司拥有房地产的真实价值，但却影响损益确认的时间，从而对公司报告盈余的大小产生一定的影响，并影响投资者的决策。因此有必要重新修订投资性房地产会计准则中相关条款，以减少公司调节利润的空间。具体建议如下：首先，限制两次转换的时间间隔，制定更加严格的转换条件。由案例分析可知，投资性房地产与自用房地产之间的转换已成为上市公司调节利润的一个工具，甚至有些公司为了调节利润，不惜频繁地在二者之间进行转换，如金宇车城就是如此做的。因此，为了降低上市公司通过频繁地进行投资性房地产与自用房地产之间的转换调节利润，有必要限制两次转换的时间间隔，同时规定更加严格的转换条件。其次，对公允价值的选择制定更加严格的约束条件。从案例分析可知，通过在房地产景气时期将投资性房地产后续计量从成本模式改为公允价值模式，可以实现公司增加利润的目标。尽管目前会计准则不允许从公允价值模式变更为成本模式，但是，有些公司如海南航空先是将投资性房地产转为自用房地产，然后再转为成本模式进行后续计量的投资性房地产，可见，将投资性房地产从公允价值模式变更为成本模式并非难事。为了降低通过改变后续计量模式进行盈余管理的机会，需对公允价值模式制定更加严格的适用条件。

聘用专业人士评估投资性房地产的公允价值。随着经济的发展，成本已经越来越难以反映资产的真实价值，公允价值作为重要的计量属性越来越多地被引入资产负债表项目的计价中，公允价值在增加披露相关性的同时，很容易丧失可靠性，给上市公司进行盈余管理提供机会。从本文案例分析部分可以看出，投资性房地产公允价值的确定，对上市公司尤其是持有投资性房地产较多的公司利润有很大影响。因此，如何确定公允价值将成为关键。鉴于房地产的价格受位置、房屋朝向、楼层等多种因素的影响，市场上很难找到同类商品的价格，因此，为了避免上市公司人为操纵公允价值以达到盈余管理的目的，有必要聘请资产评估师等专业人士利用专业知识对公司年末的投资性房地产做出评估，作为其期末计价的公允价值。

加强对投资性房地产信息披露的监管。为了保证上市公司提供高质量的会计信息，必须加强对上市公司信息披露的监管。以往的经验告诉我们，缺乏有效的监管机制，即便再的规则也无法得到有效执行，因此，必须加强对投资性房地产信息披露的监管。《深圳证券交易所股票上市规则》及《上海证券交易所股票上市规则》规定，当上市公司连续两年亏损时，对其股票交易实行退市风险警示，但是亏损的定义是以最近两年年度报告披露的当年经审计净利润为依据的，因此上市公司可以通过对投资性房地产的操纵，达到盈余管理的目的，以避免退市风险警示。由案例分析可以得到这样的启示：一些上市公司为了通过投资性房地产达到调节利润的目标，总是想方设法改变投资性房地产的数量，混淆自用房地产与投资性房地产的界限，或者变更投资性房地产后续计量模式，因此监管人员应特别关注有以下情况的公司：①投资性房地产占资产的比重大的公司；②当年变更投资性房地产后续计量模式的公司；③当年新增投资性房地产较多的公司；④当年将投资性房地产转为自用房地产或存货数额较大的公司。

本文作者：申慧慧 作者单位： 首都经济大学会计学院