国内房产税的现况与建议

来源：中文期刊网位置：农业科学时间：13-05-28 09:06

税率设计僵化我国现行房产税的税率实行单一比例税率，但是在当前，我国区域经济的发展已经成为一个重要的潮流，地区之间经济发展的差异已经越来越凸显出来，不同地区的居民按照统一的标准来进行房产税的征收可能会导致两个极端的问题，一是如果按照经济水平发达地区的征收标准来进行征收的话，无疑会加重经济欠发达地区人民的负担。如果按照欠发达地区的税收标准来进行征收的话又会难以体现社会的公平分配。

房产税试点初评

为了推进房产税改革，同时为了抑制房价，我国于2011年1月28日正式在上海、重庆两地进行房产税的试点，具体内容如下：上海市人民政府印发《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》，办定从2011年1月28日起对在沪居民家庭在沪新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非沪居民家庭在沪新购的住房征收房产税，税率因房价高低分别暂定为0.6%和0.4%。以应税住房的市场交易价格作为计税依据，并按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。重庆市人民政府发布了《重庆市关于开展对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》和《重庆市个人住房房产税征收实施细则》，规定了从2011年1月28日起对重庆主城九区内个人拥有的独栋商品住宅、个人新购的高档住房、在渝同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房被首批纳入房产税征税对象，税率为0.5%-1.2%。从上海、重庆两地房产税试点内容上看，两地基本上仅对符合条件的增量住房进行征税，尽管重庆还对一小部分存量住房进行征税，但是范围很小。这对以前买房的房主无疑是一种变相的税收优惠，对于现在要买房的房主是不公平的，尽管他们都是要购买第二套或者及其以上住房的消费者，但是这确实违背了税收公平原则。两城市的试点方案都选择了差别税率方法，对超过既定标准的住房征收累进性的房产税，此举虽然对居民的基本居住需要有一定的保护作用，但同时由于设计中选择了低税率，对住房的投机需求没有形成很好的打击，没有收到抑制房价的效果。更为重大的影响是，在其他还没有对增量住房进行征税的地区，购房者看到上海、重庆两地的房产税试点，会存在着即将开征房产税的预期。他们为了少纳房产税，就会提前购买房产。这样不仅起不到抑制房产性需求的作用，反而会在相当的程度上刺激投资性需求，进而抬高房价。

美国房产税的经验借鉴

美国的房产税是传统的地方税收，它的立法权集中于各地方州政府，联邦政府规定一个最高限额，不超过这个限额，全部归属于地方政府，超过限额部分则上缴联邦政府。各地征收的房产税属于专款专用，用于本地公共基础设施，提高居民公共福利。鉴于不同情况，各地方政府制定的税率也是高低不同。“平均在0.8%-3%之间，并以1.5%左右的税率水平居多。美国广义的房产税还应包含交易税，大约为房价评估值的2%-4%，由买卖双方平摊。从美国的房产税制度看，考虑比较周全，对未婚和已婚的标准不同，如对于未婚或单身出售住满2年的自用住宅时，只要新增收益不高于25万美元可以免税；对于已婚家庭，新增收益在50万美元以内也可以免税。根据房产所位于区域不同，分别实施不同税率，如郡税、城市税和学区税三者之间的税率比例为1:1:5。”美国市场经济成熟，房地产评估体系完善，房产税以房地产评估机构的评估价格为计税依据。房产税是美国的地方税种，由于各地的情况不同，因此，各地的估价标准也不相同。例如“：加州房地产税法规定，房产税的计税依据是房地产的市场价格，但仅以当地政府专门从事房地产价值评估部门所确定的市场价的40%作为计税依据。此外，美国实行评估报告复审制度，有利于保证评估质量和水平；在评估队伍建设上要求结合管理、税收征管等培养具有综合素质的人才。”

我国房产税改革完善方向

我国房产税税源明显较美国房产税税源窄，这样，我国征收房产税一方面难以有效为地方政府筹集充足的资金，另一方面也难以对房价起到抑制作用。因此要全方位的扩大房产税的征收范围，不能停留在保有环节而应该扩大到占有，使用，收益等环节，不仅要对符合条件的新增住房进行征收，还要对存量住房进行征收，将有纳税能力的个人的非经营性用房纳入房产税的征收范围，同时对于其他税种要适当地进行停征。这符合我国税制改革原则中的“简税制”的要求。经过改革，房产税就会发挥其作为财产税的抑制房价，调节收入分配的功能，从而为实现共同富裕的社会主义根本目标奠定基础。下放部分立法权美国房产税是传统的地方税收，其立法权集中于各地方州政府。我国应充分借鉴美国模式，由各省级政府根据本省的实际情况制定税率，同时中央政府要规定一个最高限额，超过限额的部分要上缴中央财政。这样，一方面各地方政府可以根据各自的财政预算和提供公共服务的情况，制定满足其财政收支的税率，达到去土地财政化的目的；另一方面可以保护纳税人的合法权益，这是因为各地方政府多征的超过中央规定限额的房产税，将会无条件地上缴中央政府，地方政府为了涵养税源，也不会对个人征收过重的税收。这样将房产税真正培育成地方税的主体税种。以房产估价作为计税依据美国房产税的计税依据为房产估价，具有动态实时的特点。因此，美国的房产税才能在保证其筹集公共基础设施资金的基础上，间接对房价进行一定的控制。房产税改革的大方向是要扩大房产税的税基。因此，现行房产税的从价计征和从租计征方式的计税依据就要随之进行相应的变化，尤其是对从价计征方式的计税依据要进行一个大的调整。房产税要以房产估价作为其计税依据，这样房产税就会有弹性，对房价就会有良好的控制作用，原因在于房产的估价是房产评估机构根据房产的市场价格等因素综合考虑得出的，具有随房价的变动而变化的特点。简化房地产税制归并、整合现有的房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税和房地产开发领域一部分行政事业性收费，合理简化税费，以房地产市场评估价值为房产税课税税基，覆盖部分高端消费住房，实行可以减少征管成本而又跟市场经济适应的新房产税。最后，完善房产评估机制及与房产税征收相关的配套设施。只有具备了完善的房产评估机制，才能对房产进行合理的估价，才能把房产估价作为房产税的计税依据。房产评估机构要与房产税的征收机构进行明确的划分，才能保证权责明晰。与房产税征收相关的配套设施包括财产登记制度等，我国财产登记制度不健全，房管部门仅对本地区成交房屋有登记记录，跨省、地区的私有财产缺乏全国联网管理，致使税源不全和流失，严重影响了税收征管。因此，要完善财产登记制度等与房产税征收相关的配套设施，建立房产登记资料数据库，进行全国范围的联网，使各地区的相关部门可以掌握房屋购买者的，并进行实时监控，从而保证税源完全，避免税收流失，更好地达到预期目标。

作者：马丽佳 单位：吉林财经大学税务学院