房地产企业财政研究

来源：中文期刊网位置：农业科学时间：13-05-28 09:06

偿债能力比率

从图中可以清楚地看出，1999-2000年，三个比率同步提高，房地产开发企业的短期偿债能力有所增强；2000-2001年，现金比率继续提高，表明其短期偿债能力继续增强，而现金流量比率和到期债务本息偿付比率均有较大幅度降低，表明其短期偿债能力有较大幅度下降；2001-2003年，现金比率持续降低，表明短期偿债能力不断减弱，而另外两个现金流比率先有较大幅度提高，而后又有较大幅度降低，表明短期偿债能力先增强后减弱；2003-2007年，三个比率都在较低的值徘徊，表明短期偿债能力比较稳定；2007-2008年，三个比率均有大幅下降，该行业短期偿债能力都有大幅下降；2009-2010年，现金比率持续提高，似乎表明行业短期偿债能力不断增强，而另两个比率则在经历了骤然升高后又骤降，短期偿债能力在经历突高后，已降至低位。从图2中可以明显看出：总体看来，资产负债率在1999-2005年间不断升高，表明行业的长期偿债能力不断增强，而在2005-2006年该比率现小幅减小，表明行业的长期偿债能力有小幅降低，2006-2007年该比率巨幅减小，表明行业的长期偿债能力巨幅降低，2007-2008年，该比率巨幅上升，表明行业偿债能力巨幅提高，2008-2010年该比率持续提高，表明行业偿债能力持续增强；现金流量比率则表现的更为复杂，波动更加频繁，但大的趋势与资产负债率反映的情况近似。

营运能力比率

从图中可以看出，存货周转率和应收账款周转率除了2008年前后，其他年份变化非常接近。1999-2002年，两个比率持续同步上升，表明行业营运能力不断增强；2002-2004年，两比率持续同步下降，表明行业营运能力不断减弱；2004-2007年，比率先有较大幅度上升后又回落至2004年水平，表明行业营运能力先较大幅增强又大幅下降；2007-2008年，存货周转率巨幅上升，而2008-2009年有巨幅下降，2010年继续保持下降态势，而在2007-2010年期间，应收账款周转率则一直平稳的在低位徘徊。

盈利能力比率

从图中可以看出，主营业务利润率和总资产  报酬率几乎同步的反映了样本年间行业的盈利能  力变化。1999-2001年，两比率同时持续下降，表明  行业的盈利能力在持续下降；2001-2005年，两比率  同时低位徘徊，表明行业的盈利能力一直不强；  2005-2007年，两比率持续快速升高，表明行业的盈  利能力持续增强；2007-2008年，两比率均有所下降，表明行业的盈利能力有所减弱；2008-2009年，两比率均有所上升，主营业务利润率更为明显，表明行业盈利能力增强；2009-2010年，两比率或保持不变或有所下降，表明行业盈利能力下降。

通过上述分析可以得出以下结论：1999-2001年间，房地产开发企业在其短期、长期偿债能力不断增强，营运能力也不断提高的同时，盈利能力却在持续减弱。正是因为其盈利能力和营运能力在接下来的2001-2005年持续不高，导致在此期间行业偿债能力不强。

2008年是个特殊年份，在该年前后，基本上表征行业状况的各种财务比率均有大幅变化。究其主要原因是危机和之后的宏观调控的影响。这表明房地产开发企业受经济和宏观政策的影响非常大。

涉及现金流量的比率似乎比非现金流量比率波动更加频繁，且具有先导性。这似乎表明现金流量指标对经济环境和宏观政策的变化更加敏感，其他指标则有一定程度的滞后性。五、政策建议在房地产业高速发展的过程中，房地产开发企业不宜盲目扩张和过度开发、，这很可能无益于增强企业的盈利能力，反而可能降低企业的偿债能力，增加财务风险。由于房地产业具有高杠杆效应，房地产既有必需品的特性又有投资功能，该行业的过度增长几乎必然导致宏观调控，而宏观调控又几乎必然影响该行业，若不顾自身能力盲目增长，很有可能导致财务困境。

本文作者：孟 晓 作者单位：新疆财经大学