市区土地产业的面积分摊刍议

来源：中文期刊网位置：农业科学时间：13-05-28 09:06

产业单位的经济属性主要包括单位名称、行业代码、从业人数、权属性质等，详见第二次全国经济普查方案。同时为所有产业单位赋予空间位置。通过实地调查、登记注册地址判断等方法将产业单位全部落实在每宗地上，做到与宗地对应。城镇地籍数据城镇地籍数据是本文的基础数据，包括宗地属性信息和宗地空间位置信息。为与经济普查数据匹配，采用2008年城镇地籍调查数据。以合肥市为例，获取市辖区内宗地26262块。宗地属性信息主要包括宗地号、用途、宗地面积、密度、容积率等信息。人口普查数据为合理分摊住宅用地与产业用地面积，分摊计算需要住宅小区的居住人口数，所以采用人口普查中的普查小区居住人口数据。本文经济普查数据与城镇地籍数据时点皆为2008年，与此时点最接近的人口数据为2010年第六次全国人口普查数据，因此采用合肥市第六次全国人口普查中普查小区居住人口数据。研究区域范围内，获取普查小区人口数据8031个。同时为数据赋予空间位置信息，通过坐落地址将该数据以点格式落实在每宗住宅用地上。技术路线本文以经济普查数据和城镇地籍数据作为研究基础，利用信息系统软件ArcGIS9.3按照空间位置属性将这两种数据进行对接，将产业单位的经济属性赋予宗地。产业单位与宗地对接，对于宗地来说有两种情况:一是宗地上没有产业单位。表示该宗地上没有实际的生产经营活动，因此不在本文研究范围内。在城市范围内可以具体表现为住宅用地、道路、广场、公园、绿地等非产业宗地，也可能是市辖区范围内的农地等。二是宗地上有产业单位，这种情况又分为2种情形:①一对一，一块宗地对应一种产业单位;②一对多，一块宗地上存在多种类型的产业单位。以上2种情形可以导致2种宗地类型:单一类型产业宗地(一宗地上只有一种产业单位);混合类型产业宗地(一宗地上有多种产业单位)。单一类型产业宗地上有且仅有一种类型的产业单位，因此该产业单位的行业类型就是该宗地的产业类型，与国民经济行业分类完全对应，并且可以按照门类、大类、中类、小类逐级细分。本宗地上该类型产业用地面积就是宗地面积。混合类型产业宗地根据产业单位类型和宗地属性的不同，进一步细分为两种情况:一、产业用地内部混合。产业宗地上含有多种类型的产业单位，也就是说，多种类型产业单位在本宗地上从事不同种类的生产经营活动。因此该宗地的产业类型就是由多种产业单位行业类型决定的混合用地类型。为达到准确掌握不同类型产业用地面积的要求，需要对混合类型产业宗地面积进行分摊，按照该宗地上各种类型产业单位的经济属性，通过一定的方法，将宗地面积分摊到不同类型的产业用地上，具体方法见下节。二、产业与非产业用地混合。这种情况是指非产业宗地上含有产业单位，在城市范围内比较常见的情况有:住宅用地属于非产业用地，为住宅配套的商业零售单位会按住宅人口成比例地布局在住宅用地上，方便住户的日常需求;类似公园、绿地、风景名胜区等非产业用地上会配套一些便民服务的商业零售单位等。而且我们认为以上情况的出现是合理的。所以在产业用地类型的划分和面积的分摊上要区分这种情况，首先将非产业宗地上产业单位的用地面积分摊出来，具体方法见下节。然后按照各类产业单位的经济属性，通过一定的数学方法，将分摊出来的产业单位用地进一步区分各种产业用地的类型与面积，这和产业用地内部混合的情况是相同的。

面积分摊与计算方法

在现实情况中，单一类型产业宗地所占比例一般比较少，大多是混合类型的产业宗地。这直接影响到能否准确掌握各种类型产业用地的面积和分布。因此有必要对混合产业宗地中不同类型产业用地的面积进行分摊，以便准确掌握不同类型产业用地的面积和分布。产业用地内部混合面积分摊方法(1)计算各产业推算分摊系数将混合类型产业宗地的面积参照一定的系数分摊到不同类型的产业上，这个系数能够反映出不同类型产业对土地需求的差异性，体现在地均产值、地均、地均从业人员等。考虑到产值、税收等数据的保密性，同时不同产业人均用地面积能够较好地反映出该产业对土地的需求程度，因此本文选用地均从业人员作为产业用地的分摊系数。这个分摊系数是区域范围内该类型产业地均从业人员的平均值，是一个推算出来的值，因此称为推算分摊系数。计算不同产业地均从业人员，首先要找到合适的样本。样本要求能够反映本地区本行业地均从业人员的平均水平，因此必须选取本地区本行业的样本，而不是参考其他标准。同时，考虑到混合类型产业宗地各行业用地面积待分摊，无法计算这个系数。所以，样本在单一类型产业宗地中选取。产业与非产业用地混合面积分摊方法非产业宗地上含有产业单位时，要计算各类产业用地面积，首先要区分非产业用地面积和产业用地面积，然后在产业用地面积内部进一步分摊各类产业用地的面积。区分产业与非产业用地面积分为两种情况:(1)产业与住宅用地混合。产业用地与住宅用地面积分摊思路与上节类似。首先计算住宅用地推算分摊系数。以研究区域内所有不含产业单位的住宅用地作为样本，提取样本内的建筑面积和住宅人数并汇总，采用式(1)的方法得到住宅用地推算分摊系数，该系数表达了单位建筑面积容纳住宅人口数量的实际含义。其次计算住宅用地推算分摊面积。以每个含有产业单位的住宅宗地地块作为研究对象，已知该宗地上的住宅人数和各类产业的从业人数，通过住宅用地推算分摊系数和各类产业的推算分摊系数，采用式(2)的方法得到该宗地上住宅用地推算分摊面积和各类产业的推算分摊面积。最后计算住宅用地实际分摊面积。以每个含有产业单位的住宅宗地地块作为研究对象，已知该宗地的面积、住宅用地推算分摊面积和各类产业的推算分摊面积，采用式(3)的方法得到住宅用地实际分摊面积和各类产业的实际分摊面积。(2)产业与其他非产业用地混合。类似公园、绿地、风景名胜区等非产业用地上配套的便民服务的产业单位，按照各类产业对土地的需求计算产业用地面积，剩余的就是非产业用地面积。各类产业对土地的需求可以采用上节中推算分摊面积的方法计算。当某宗地上各类产业推算分摊面积之和小于等于宗地面积时，推算分摊面积之和就是产业用地面积，各产业推算分摊面积就是各类产业用地面积，剩余的就是非产业用地面积;当推算分摊面积之和大于宗地面积时，该宗地全部为产业用地，在推算分摊面积的基础上计算各类产业的实际分摊面积，方法与上节相同。

实证研究

各产业类型推算分摊系数采用的样本量均在5%以上，制造业样本比例高于商业服务业样本比例，两者平均样本比例在10%左右，个别行业样本比例较高是该行业产业单位数量较少造成的。制造业和商业金融服务业的方差较小，表示每个行业内部的样本之间的差异性不大，波动性相对较小，同时商业金融服务业样本方差大于制造业样本方差，说明商业金融服务业各行业内部的差异性大于制造业各行业内部的差异性。从以上分析可知用于计算各产业推算分摊系数的样本具有很好的代表性，计算出的推算分摊系数可以用于面积分摊计算。通过以上数学方法，计算出各行业的推算分摊系数，从表中可知商业金融服务业的推算分摊系数总体上大于制造业的分摊系数，表示单位建筑面积商业金融服务业的从业人数多于制造业的从业人数。产业用地面积在计算出推算分摊系数的基础上，通过面积分摊计算方法，就可以将土地面积细化到各国民经济行业类型。根据不同的需要，将面积逐级汇总，准确掌握区域范围内各主要类型产业用地面积。以制造业和商业金融服务业为例，合肥市制造业、商业金融服务业各大类用地面积见表3和表4。类似地，在各门类的基础上进一步汇总得到合肥市产业用地分摊面积和比例，见表5。面积分摊计算的结果代表各行业实际用地量，可以与各种数据和标准比较得出相关结论。以为例，从表5可知，合肥市2008年基于面积分摊计算再汇总后的工业用地面积为4734.95hm2，查阅2009年《中国城市年鉴》，合肥市2008年工业用地面积为5028hm2，城市建设用地面积为30503hm2。工业用地面积分摊计算结果与统计年鉴数据相差293hm2，约为6%，造成结果差异的原因是面积分摊计算的是实际用于工业用途，且有工业生产经营活动的土地，而统计年鉴的工业用地是全体工业用地，既包括有生产经营活动的工业用地，也包括因停业、破产而荒弃的工业用地和已经规划建设、但尚未投产的工业用地。通过以上分析可知，合肥市工业用地实际使用率为94%，还有进一步提高的空间。实际用于工业用途的工业用地(面积分摊计算结果)占城市建设用地面积的15.52%，符合《城市用地分类与规划建设用地标准》(GB50137—2011)中，工业用地占城市建设用地15%～30%的国家标准，而且工业用地面积相对偏小，还可以进一步提高。产业用地分布通过产业用地面积分摊方法，每宗地上各类产业的分摊面积都可以计算出来。在区域范围内将含有i产业的所有宗地都提取出来，表示在城镇地籍图上，就形成了i产业用地分布图。根据每宗地上i产业用地占宗地面积的比例，用不同的颜色标示在图上，便于寻找以该产业为主的集中分布区。以合肥市制造业和批发零售业分布为例，合肥市制造业在全市范围均有内分布，在城郊的几个主要工业园区内集中分布，园区宗地上制造业所占比重高，是制造业的集中分布区;中心城区内也有部分制造业分布，但面积占宗地比重较低，很多是小型制造业、饮料制造业等与市民日常生活相关的行业，同时也有一些原有的老工业企业布局在城市中心黄金地段。图3表明合肥市批发和零售业在全市范围内分布，在中心城区分布数量居多，但面积占宗地比重都较低，说明该行业对土地规模的需求量不大，多出现在混合类型宗地中;分布上与人口分布基本一致，符合服务业的特性。在宗地面积分摊的基础上，还可以根据一定的条件(例如面积比例)，设定该宗地的主导产业类型，绘制基于宗地主导产业的全市产业分布图，准确掌握各产业的分布情况。

结论与讨论

首先，进一步提升合肥市工业用地实际使用率。在全市范围内查清因企业停业、破产而荒弃、闲置的工业用地数量和分布，根据每宗地具体的情况可以转让给新的企业继续从事工业生产，也可以转换土地用途，变为公园绿地、住宅用地和其他用地类型。对于规划新建工业项目，要加快工程建设，尽快投入实际使用，避免闲置情况，杜绝批而未用、圈地现象的发生。其次，进一步提高合肥市工业用地比例。合肥市工业用地现状水平合理，但相对偏低。当前合肥市正处于承接沿海地区产业转移加快新型工业化发展的关键时期，大量新型工业企业建设需要相应数量的土地资源提供保障。加大工业用地供给，进一步提高工业用地比例，符合当前经济发展的要求。通过绘制产业分布图，掌握各产业在空间分布上的特点，为产业用地布局调整提供指导。以制造业为例，首先未来新增的产业单位要严格参照土地利用总体规划、城市规划和各种专项规划的要求，布局在相应的园区、开发区内，其它地方不再布置新增企业。其次，原有零散分布的企业、不符合规划布局的企业和分布在老城区黄金地段的企业单位要逐步迁入规划设定的园区内。最后，在园区内部各种产业要按照产业链上下游的关系合理布局，发挥规模效应。讨论本文以经济普查数据为研究基础，以真实的产业单位的经济属性为面积分摊的依据，分摊出来的结果是实际用于生产经营活动的产业用地，没有产业单位坐落的宗地都不在本文研究范围内，区别于以往基于地类调查的产业用地。对于规划新建、在建等没有实际生产活动的产业用地缺乏考虑。通过数学方法，将宗地面积按比例分摊到各类产业上，是一种近似计算的方法，体现了各行业对土地需求的差异性。在波动性不大的情况下使用推算分摊系数代表行业整体用地水平，一定程度上忽视了行业内部具体每个单位土地利用的差异性。所以在今后条件允许的情况下，应加强这方面的研究。本文的研究背景是现有土地分类和国民经济行业分类缺乏有效衔接，无法准确掌握各种产业类型的用地面积和比例。面积分摊计算是解决该问题的一种过渡方法，根本上还是应该从《土地利用现状分类》着手，从土地的自然属性和经济属性两方面进一步修订和完善分类体系，在保证土地工作的同时，实现土地分类与国民经济分类衔接，满足不同部门使用的需求。

作者：路振华 张军连 李宪文 汪秀莲 白晓飞 张嘉 单位：中国大学 中国土地勘测规划院